IVA en la venta de Inmuebles

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Harrison Abogados

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Abogado de Santiago especializado en Derecho de Familia

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Uno de los aspectos más importantes de la Reforma Tributaria reciente es la aplicación del IVA en la venta de inmuebles. Las dudas son muchas, por lo que creo fundamental que todos entendamos en que consiste esta modificación y sus reales alcances.

En virtud de la Reforma Tributaria (ley N° 20.780, de 2014), a contar de este año 2016, la venta de bienes raíces realizadas por “vendedores” quedan afectas al Impuesto al Valor Agregado (IVA).

Para entender los alcances de lo anterior, es fundamental tener presente que sólo aquellas ventas efectuadas por un “vendedor” se afectan con dicho impuesto, entendiéndose por tal, para estos efectos, cualquier persona natural o jurídica (incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho) que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles e inmuebles, siendo el propio Servicio de Impuestos Internos (“SII”) el que calificará finalmente la aludida habitualidad. Sin perjuicio de ello, la propia ley del ramo establece una presunción de habitualidad en los casos que la venta se realice antes del año de haber adquirido o terminado de construir un inmueble, como también en la transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario efectivo. 

En otras palabras, para determinar si la venta de un inmueble, sea nuevo o usado, se encuentra gravada con IVA, se deberán considerar los siguientes elementos:

  • Intención del vendedor al adquirir el inmueble que es objeto de una posterior venta. Es decir, si se ha comprado el inmueble con ánimo de revenderlo, es un antecedente para que el SII considere al vendedor como habitual, encontrándose gravada la venta con IVA, sin perjuicio de que el mismo vendedor puede demostrar que no es habitual en este tipo de operaciones (compra y venta de inmuebles) ante el SII.
  • Giro o actividad del vendedor. Si el giro del vendedor es la compra y venta de inmuebles (por ejemplo, inmobiliarias o constructoras), la venta se gravará con IVA, sin perjuicio de que el mismo vendedor puede demostrar que no es habitual en este tipo de operaciones ante el SII.
  • Presunción legal de habitualidad. Si el vendedor enajena su inmueble antes de transcurrido el plazo de un año desde su adquisición o construcción, en principio, debería pagar IVA, sin embargo, el mismo vendedor puede demostrar que no es habitual en este tipo de operaciones ante el SII.
  • Exenciones legales en la aplicación del impuesto al valor agregado. La propia ley del IVA estableció ciertas excepciones a la aplicación de dicho tributo, resumiéndose estas en las siguientes:
    1. Venta de viviendas con subsidio.
    2. Venta de viviendas respecto de las cuales se haya celebrado una promesa antes del 1 de enero de 2016. Para esto, la promesa debe haberse celebrado antes del 1 de enero de 2016, por escritura pública o instrumento privado protocolizado ante Notario.
    3. Venta de viviendas, nuevas o usadas, que tengan permiso de edificación anterior al 1 de enero de 2016, y que se vendan durante el año 2016.
      Con todo, el día 25 de noviembre de 2016, el Ejecutivo ingresó una indicación al proyecto de Ley de Presupuesto 2017, que extiende desde el 31 de diciembre de 2016 hasta el 31 de marzo del próximo año la fecha tope para realizar la solicitud de recepción definitiva de obras ante las respectivas direcciones de obras municipales; esto respecto de aquellos inmuebles nuevos que cuenten con un permiso de edificación otorgado con anterioridad al 1 de enero de este año.
    4. Venta de viviendas nuevas con permiso de construcción anterior al 1 de enero de 2016 y que se terminen de construir durante el año 2016. Para su exención, basta con que se haya ingresado la solicitud de recepción definitiva de la obra a la Dirección de Obras Municipales respectiva antes del 1 de enero de 2017. Es importante subrayar que respecto de este tipo de inmuebles no se paga IVA, independiente de que la venta se verifique el 2016, 2017 o cualquier otro año.

En definitiva, desde el primero de enero de 2016, las enajenaciones de bienes corporales inmuebles y las de los bienes corporales muebles tienen el mismo tratamiento tributario frente al IVA, sin requisitos especiales para las ventas de inmuebles, como si ocurría hasta el 31 de diciembre de 2015, cuando sólo se gravaban con dicho impuesto las enajenaciones de inmuebles de propiedad de empresas constructoras.

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