Herencia propiedad, donación, dacion, cesión de derechos

Mi papá me quiere dejar una propiedad, pero no puede venderla por mi mama no quiere firmar ellos estan separados de palabra hace mas de 30 años, como se puede hacer para dejármela solo a mi y no hayan problemas al momento que él no este. Puede cederme sus derechos en vida, donarla, darla en pago,hipotecarla.etc. algo para que no me echen cuando él fallezca? Gracias